ИА «УралБизнесКонсалтинг»: Бизнес-центры Екатеринбурга: в будущее — без паркингов

5 октября 2011 года

Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга от дефицита спасет так называемый «неучтенный сегмент» — земли, которые уже выкуплены, но пока не используются. О том, нужны ли в центре города паркинги, нужно ли городу расти вширь и когда у нас появится свой Дональд Трамп, сегодня в ходе круглого стола рассказали девелоперы и представители власти.

Как сообщил председатель комитета по организации бытового обслуживания населения администрации Екатеринбурга Максим Афанасьев, в Екатеринбурге в настоящее время работает 69 бизнес-центров площадью порядка 900 тыс. кв. метров. Планы города довольно оптимистичны. В ближайшие 10 лет планируется ввести в строй еще 25 офисных центров и удвоить существующие площади.

Между тем, по словам министра строительства и архитектуры Свердловской области Михаила Жеребцова, несмотря на кажущийся переизбыток деловых центров, по такому показателю, как количество квадратных метров на душу населения, мы по-прежнему отстаем от западных стран.

Рынок офисных площадей показал небольшой рост. Как отметил полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге Андрей Бриль, с начала года ставки выросли в среднем на 10–15%. Однако это произошло там, где в кризис цена аренды существенно падала.

«В целом существенного роста ставок нет», — считает эксперт.

По мнению министра, сегодняшние тенденции будут продолжаться, поэтому не стоит ожидать ни бурного всплеска, ни снижения. Между тем пресловутая вторая волна кризиса может сбросить рынок в очередную яму. Ведь недостроенные объекты в большинстве своем завершены, а закладка новых минимальна.

«О достаточности закладки судят по числу вакантных площадей. Сегодня в Екатеринбурге свободно порядка 20–25% офисных помещений. Если бы эта цифра составляла, к примеру, 10%, то закладка была бы недостаточной», — уверен Михаил Жеребцов, добавляя, что 25% пустующих площадей — плохо для девелопера, но не для рынка: компания, желающая работать в Екатеринбурге, не должна ждать, пока освободится офис или будет сдан новый бизнес-центр, — в нынешней ситуации выбор есть.

Председатель президиума Уральского отделения Российской академии архитектуры и строительных наук Григорий Мазаев напоминает: бурное развитие офисных центров обострило транспортные проблемы. Пока бизнесмены просчитывают экономику, думают о выделении средств на паркинги, бывший главный архитектор области предложил для решения этой проблемы достаточно простое решение — не делать ничего.

«Администрация пытается решить эту проблему. Однако тут надо смотреть на европейский опыт. В Лондоне я видел бизнес-центр, где есть всего лишь одна парковка — для владельца здания. Они искренне не понимают, зачем собственнику вкладывать деньги для строительства парковок для арендаторов. Зачем использовать хорошее место впустую?» — отмечает Григорий Мазаев, добавляя, что, по мнению англичан, сотрудники должны ездить на велосипеде или общественном транспорте либо оставлять свою машину в другом месте.

«Общественный транспорт — это, конечно, хорошо, но у нас и с ним есть проблемы», — выступил в защиту паркингов Михаил Жеребцов.

Андрей Бриль предложил не впадать из крайности в крайность, отметив, что, даже если город заполонят паркинги, это не значит, что к их услугам будут прибегать.

«Приведу пример бизнес-центра «Вознесенский» УГМК. Мягко говоря, паркинг там полупустой. Люди пока не готовы платить деньги за стоянку своей машины. Есть целый ряд непопулярных мер, которые подтолкнули бы автовладельцев оставлять машину в платном паркинге. К примеру, запрет на бесплатную стоянку на улицах города. Пока это не сделано, в строительстве паркингов не будет смысла», — уверен Андрей Бриль.

Между тем сегодня участники, говоря об экономии площадей, опровергли устойчивое мнение о дефиците земель в центре города.

«Надо понимать, что плотность застройки российских городов намного меньше плотности зарубежных. Поэтому говорить о том, что строить негде, нельзя. К тому же в Екатеринбурге есть много трущобного жилья, на месте которого можно строить, хрущевский жилой фонд и производственные площадки», — добавил Андрей Бриль.

Михаил Жеребцов отметил, что некоторым запасом являются также неиспользуемые земли в собственности бизнесменов.

«Кто-то купил, но решил отложить реализацию проекта. К примеру, на улице Радищева давно стоит огороженный котлован. Если появится необходимость, эти земли «выстрелят» новыми бизнес-центрами. Поэтому дефицита ожидать не стоит», — считает министр.

Часто обсуждаемая тема — вынос деловой активности на периферию — сегодня подверглась критике. Так, по мнению экспертов, строительство качественного бизнес-центра в отдаленном районе обойдется дороже, чем в центре, ведь нужно создавать всю необходимую инфраструктуру, а также решать транспортные проблемы.

Между тем министр сегодня задался философским вопросом, почему в России нет таких крупных собственников недвижимости, как Дональд Трамп, которые бы владели целыми кварталами и сдавали бы площади в аренду — как жилые, так и коммерческие.

«Это же стабильность! Даже если ставки упадут, доход все равно будет. Почему у нас нет человека, который хотел бы сохранить свое состояние в недвижимости?» — спросил Михаил Жеребцов.

По словам девелоперов, во-первых, в стране нет таких состояний, которые были бы вложены в недвижимость. Во-вторых, при сдаче недвижимости в аренду срок окупаемости — 8–10 лет. При продаже — в среднем 6 лет. Кроме того, высока стоимость кредитов.

«Попробуйте заключить сейчас кредит на 10 лет. Это невозможно. Хотя это и не соответствует нормальной мировой практике», — посетовал Андрей Бриль.

«Когда у нас появятся ставки в районе 3–4% годовых, тогда появятся и магнаты. Сегодняшняя экономика этого не позволяет», — заключил председатель Совета директоров ГК «AVS Group» Валерий Савельев.